Як при купівлі оцінити стан старого будинку

Основний відсоток доступного вторинного житла в приватному секторі – це старі будинки, що знаходяться в експлуатації понад 40 років. Всі чудово розуміють, що доведеться впритул зайнятися будівельними роботами, продовжуючи життя вдома. Але це є досить недорогим способом придбати своє житло. Якщо будинок збудований правильно, то термін його експлуатації може становити близько 100 років, але практично всі старі споруди зведені власними силами їх власників. Спробуємо поглянути на майбутню покупку очима будівельника, щоб вкладення не стали марними, а також розглянемо варіанти вирішення деяких проблем з будинком.

Як при купівлі оцінити стан старого будинку

З чого почати вибір

Спочатку визначитеся, які будови вам потрібні на ділянці. Оглядаючи будинок, вам відразу доведеться прикидати можливість нових будівель. Для цього заздалегідь вивчіть останні норми і гости, відстані до сусідніх ділянок і будов відіграють важливу роль. Запевнення продавця, на кшталт: «та ми з сусідами домовилися, вони будують біля нас, а ми біля них» і т. д., не мають ніякого значення. Сусіди має право вимагати прибрати споруду, збудовану не за нормативами. Тому розміри ділянки, а точніше його фасадної частини, дуже важливі. Знання законів вбереже від проблем у майбутньому.

Обов’язково переконайтеся, що всі існуючі на ділянці будівлі занесені в план. Незареєстровані споруди можуть доставити багато зайвих клопотів і неприємностей у майбутньому. В основному, це відноситься до капітальних будівель. Всі майбутні споруди необхідно погоджувати в архітектурному відділі.

Постарайтеся уточнити гідрогеологічне будова місцевості в районі придбання будинку. Близколежащие до поверхні грунтові води створять масу проблем при будівництві. При неможливості отримати дану інформацію, можна спробувати визначити це на місці. Насторожує може бути відсутність льоху або інших глибоких споруд. Відмінну інформацію надасть глибина колодязя з дерев’яним зрубом. Чим вона менша, тим ближче підгрунтові води. Особливу увагу зверніть на відстань до дзеркала води в колодязі. Якщо, при великій глибині колодязя, дзеркало знаходиться на невеликій відстані від рівня ґрунту, води знаходяться під тиском та існує можливість їх виходу в будівельному котловані. Наявність сезонного підтоплення дощовими та талими водами можна визначити за станом стін льоху. Краще всього оцінювати ділянку при несприятливих умовах. При інтенсивному таненні снігу або тривалих проливних дощах. Незважаючи на неприємну погоду, можна заздалегідь позбутися від купи проблем в майбутньому.

Оцінка стану будинку

1.Житлова площа і варіанти її збільшення

Фінансові можливості не завжди дають можливість купити відразу великий будинок. Тому слід реально оцінити можливість прибудови додаткової житлової площі. Можна прикинути, куди будуть виходити вікна, де доведеться прорізати двері, зміни газового вводу і т. д. Пристраивание додаткової житлової площі відноситься до капітального ремонту та реконструкції існуючого будинку. Розширення будинку в одному рівні краще надстраивания другого поверху. При приблизно однакових витратах, приріст житлової площі буде відчутно вище.

Практично всі старі будинки виключають можливість зведення повноцінного другого поверху. Навіть товсті цегляні стіни не гарантують надійності фундаменту. Але сучасні матеріали дозволяють добудувати житлову мансарду досить невеликої ваги. Для надійної опори досить цегляних стін товщиною близько 40 см або зруб з бруса перерізом 150 на 150 мм. В будь-якому випадку доведеться повністю замінити перекриття. Можливо, із зведенням додаткової несучої стіни всередині будинку. Дуже часто застосовувалася схема перекриття «хрестом». Чотири балки вкладалися одним кінцем на стіни, а іншим на опорний стовп у центрі будинку. Вони були основою перекриття. Навколо стовпа складалася піч з хрестоподібним обігрівачем, а борів з трубою розташовувався в центрі «хреста». Обігрівач частково грав роль опорної стіни. Таке перекриття обов’язково потрібно замінити. Нові балки послужать додатковою стяжкою, що перешкоджає розбіжності стін, що дуже ймовірно, в старому будинку.

Як при купівлі оцінити стан старого будинку

2.Стан фундаменту

Для оцінки стану фундаменту потрібно його наявність. Це не жарт і не помилка. Дуже часто, бажаючи заощадити або з інших причин, будинки шикувалися без фундаменту. У кращому випадку, знімався родючий шар, і на насипний піщаній подушці робилася цегляна кладка. Кількість рядів залежало від наявності цегли. Іноді опорна кладка зводилася прямо на землі. Глибину фундаменту визначити неможливо без підкопування під нього, але якщо ганок складається з однієї сходинки, а тим більше без неї, то справжнім фундаментом тут і не пахне. Залити новий фундамент можна тільки в тому випадку, якщо будинок рубаний. Причому з довгого бруса. Адже для цього його доведеться піднімати цілком. Швидше за все, режим економії діяв далі і стіни складені з чого попало. Такий будинок відновити практично неможливо.

Фундамент не повинен мати тріщин і перекосів на один кут або сторону. Заява, що «тоді всі так будували», не має ніякого сенсу. Висок, гідроуровень і шнур існували завжди. З цього і треба виходити при оцінці стану елементів будинку. Перекіс свідчить про наявність під фундаментом пухкої грунту або близькою води. Але якщо в першому випадку положення можна врятувати спорудою додаткової тумби з великою площею опори або заміною пухкого ґрунту на щебінь і пісок (це складно, але цілком реально), то в другому випадку варіанти відсутні. Близька вода, на щастя, – досить рідкісний випадок. Найчастіше, причиною просадки є септик, занадто близько розташований до будинку. Стічні води просочують грунт і викликають його осідання. Іноді перекіс викликаний тим, що фундаменту не дали вистоятися, і відразу почали будувати будинок. Це легко визначити за станом віконних прорізів. Якщо вони досить рівні, розташовані на одному рівні, то осідання фундаменту викликана поспіхом будівельників.

3.Стан коробки будинку

Стіни будинку не повинні мати тріщин і явно виражених прогинів назовні чи всередину. Частіше назовні. Дрібні тріщини в цегляній кладці можуть виникнути через сезонних підйомів і опускань фундаменту при його глибині менше глибини промерзання. Великі тріщини і відходи стін друг від друга в кутах свідчать про серйозні проблеми з фундаментом або недоліки при будівництві. У більшості випадків це непереборно. Часто стіни відходять з причини неправильної прибудови додаткових приміщень. Прибудова пов’язується з основним будинком, а фундамент виконаний з порушеннями. Тоді різниця коливань фундаментів і викликає тріщини.

Ступінь збереження дерев’яного зрубу легко визначити за отворів. Якщо вікна і двері не мають великих перекосів і розташовані приблизно рівні, то зруб знаходиться в досить хорошому стані. Але це може спостерігатися і при рівномірному руйнуванні окладних вінців. Це легко визначити по обшивці будинку. Про це говорить деформована обшивка нижньої частини стін. Це легко можна виправити, не обов’язково навіть піднімати будинок цілком. Якщо будинок не осів повністю, то згнилі вінці ущільнилися і тримають його досить добре. Заміну бруса по частинах починають з кутів. В кутку випилюються пошкоджені шматки і замінюються на нові. Кінці нових частин робляться вразбежку, щоб такі шматки перекривали стики. Після кутів переходять до серединам стін, потім до серединам просвітів між новими вставками і т. д. Новий брус повинен щільно заходити у вирізаний отвір, іноді із застосуванням важкої кувалди. Вставки зшиваються між собою цвяхами або шматками арматури. Не треба турбуватися про те, що стіна може розійтися. Зруб давно вистоявся, і бруси дуже щільно вляглися між собою. Буває дуже важко витягти вирізані шматки, доводиться вдаватися до допомоги брухту і кувалди. Пропили в стіні робляться ланцюговою пилою. Потрібно бути гранично акуратним і обережним. При пропиливании кінцем шини можливий відскік пилки, що може призвести до травми. Для цієї роботи краще електрична пила. Вона більш зручна, має плавне регулювання обертів і повністю вимикається після відпускання кнопки.

Не підлягають ремонту глинобитні будинки і практично неможливо відновити стіни з так званої «столбянки». Вона являє собою ряд товстих вертикальних жердин, кінці яких вставлені у бруси з пазами. Далі на жердці набивалися решетування, і накидався шар штукатурки з глини з соломою. Глинобитний будинок визначити легко, спробувавши забити в стіну цвях. Практично скрізь він не зустріне опору. «Столбянку» можна припустити тільки на виступаючих кінцях колод вінців, якщо вони є тільки внизу і вгорі кута будинку.

4.Стан даху

Дах – це єдиний елемент, який завжди можна відремонтувати. Різний тільки обсяг ремонту. Оцінити можна тільки відсоток зносу. Піднявшись на горище, легко визначити стан кроквяних ферм, решетування і покрівлі. Тут все залежить від фінансової сторони питання. Ніяких особливих проблем при ремонті покрівлі немає.

Поділитися з друзями
Ремонт та вироби своїми руками