Поради початківцям забудовникам

Багатьом з тих, хто вперше замислюється про зведення свого будинку, здається, що цей процес не так і складний, якщо, звичайно, не займатися будівництвом самостійно. Досить звернутися до професіоналів: ріелторам, проектувальникам і будівельникам, які і доведуть справу до кінця. Однак тут, як і в будь-якому іншому серйозному питанні, є маса підводних каменів, про які ви навряд чи почуєте від людей, мета яких – продати свої послуги. З цими запитаннями ми і постараємося познайомити читачів.

Документи

Перевірку необхідних документів ви будете проводити після того, як виберете підходящу ділянку, але почнемо саме з цього пункту, так як якщо ви, приміром, придбаєте ділянка, що відноситься до земель сільськогосподарського призначення або до водним і лісовим фондів, то можливості для будівництва або будуть суттєво обмежені, або взагалі заборонені.

Кращою категорією, придатної для забудови, стане земля, відноситься до населеного пункту з дозволом індивідуального житлового будівництва. З’ясувати її призначення можна в реєстраційній палаті, виписка з її реєстру по цікавить вас ділянці обійдеться в 200 рублів. Також в ідеалі ділянки має бути кадастровий номер, а наявні будови вже зареєстровані в БТІ. Необхідно обов’язково з’ясувати, чи не існує обмежень для цільового використання об’єкта, немає правових спорів, в яких він знаходиться і т. д. Ділянка може перебувати не у власності, а бути предметом оренди – ці подробиці також необхідно з’ясувати і в складних випадках краще проконсультуватися з юристом. Як мінімум, повинен бути умовний кадастровий номер, за яким угода може бути оформлена у вигляді простої письмової форми.

Зазвичай у власника існує межове справу з точними координатами прив’язки меж ділянки. Якщо таблиці прив’язки ділянки на місцевості немає, цю процедуру необхідно пройти. Такий підхід заздалегідь позбавить вас від багатьох неприємностей, які могли б виникнути пізніше.

Поради початківцям забудовникам

Вибір ділянки для покупки

Тепер перейдемо до процедури підбору ділянки. Перш за все, сам ділянка повинна вам сподобатися. І якщо ви не краєзнавець, дослідник або досвідчений ріелтор, який знайомий з будь-яким затишним куточком області і здатний дати повну характеристику ділянки по одній назві місцевості, залишиться одне – подорожувати по рідному краю для самостійного вивчення продаваних ділянок. Так ви отримаєте уявлення про те, у чому відмінність між районами, чим відрізняється ІЖС від садівництва і що приховують абревіатури, які характеризують одні або інші об’єкти в бюлетенях нерухомості.

Без особистого відвідування неможливо оцінити сусідів, цілком можливо, що наявність під боком постійної гучної музики, веселою компанії або нічних дискотек на найближчому озері вам не дуже сподобається.

Після низки поїздок ви набагато краще зможете розібратися в тому, який вибрати район, скільки соток буде достатньо для повного щастя, так і поняття, прийняті на ринку заміської нерухомості, стануть набагато доступнішими для розуміння.

Ділянка має дійсно сподобатися, його треба полюбити, місце майбутнього житла не повинно викликати відторгнення. В будь-якому іншому випадку і заходи, пов’язані з будівництвом, і подальше життя у новому будинку не доставлять справжнього задоволення. Ні дешевизна ділянки, ні будь-які роботи з його облаштування, не зможуть змінити оточення і початкового відносини.

Варто прислухатися до порад і не намагатися занадто заощадити на купівлі ділянки. Як правило, такі витрати будуть набагато нижче витрат на будівництво, але якщо будинок можна змінити і переробити, то перенести ділянка не вдасться ніколи.

Слід оцінити не тільки розмір ділянки, але і його форму, а також перепади висот. Важливо й те, як виглядають і самі купуються земельні угіддя, і прилеглі території. Підбирати територію слід і виходячи з власних пристрастей , і того, як вона буде використовуватися. Так, цілком зрозуміло, що любителя риболовлі повинні цікавити близлежайшие водойми, грибників – ліс, а шанувальників землеробства – затемненность ділянки сусідніми будинками або тим же лісовим масивом.

Якщо розміри майбутнього будинку приблизно відомі, то варто оцінити їх за формою і розміром ділянки. Оптимальний варіант – пропорція 1/10, коли 10м2 площі будівлі, що припадає на 1 сотку. Звичайно, не можна вважати це догмою, але все ж небажано приймати серйозні відхилення у таких співвідношеннях. До того ж тим, хто мріє звести на шести сотках палац, варто згадати про містобудівні норми, в яких обговорюються певні умови. Приміром, будинок не може займати більше третини площі ділянки, перебувати ближче ніж на 6 метрів до іншого житлового будовою і ближче 3 метрів до огорожі.

Важлива й оцінка транспортної доступності, яка складається з трьох складових: виїзду з міста, під’їзду до ділянки та стан дороги на протязі всього шляху. Якщо не планується виключно сезонне проживання, важливо, щоб під’їхати до свого будинку ви могли в будь-який час, без залучення трактора в бездоріжжя і снігоочисника взимку. Треба враховувати, сто в період будівництва на ділянку будуть під’їжджати і довгоміри, і автомобілі з причепами і важкі бетономішалки. Звичайно, можна замішувати бетон вручну, а перевозити колоди і невеликими вантажівками, але, крім нервових перевантажень, це викличе додаткові витрати.

Поради початківцям забудовникам

Варто враховувати не тільки віддаленість від місця постійного проживання, але і те, що навіть більше важливо – скільки часу займе вся дорога, особливо в години пік і в дні, в які багато городяни вирушають на вихідні за місто. 50 кілометрів на одному напрямку можуть зайняти стільки ж часу, витраченого на проїзд 100 кілометрів по іншому. Оцінку завантаженості кожної з доріг можна оцінити за допомогою сервісу Яндекс-карт або подібних служб.

Треба не полінуватися і проїхати вибраний маршрут вчасно найбільшою його завантаженості, цілком можливо, що це змусить вас змінити думку про те, чи варто робити саме цю покупку. Не зайвим буде з’ясувати і можливості громадського транспорту, навіть якщо ви збираєтеся добиратися до майбутнього місця своєї резиденції тільки автомобілем.

Грунт, вода, електрика та інші зручності

Тип ґрунту – один з найважливіших показників ділянки. Так, на дільниці з торф’яними ґрунтами практично неможливо буде побудувати скільки серйозне будова. Або, наприклад, ділянку, який взимку може видатися справжньою казкою, влітку виявиться справжнім болотом. Поговоріть із сусідами, огляньте дерева, що ростуть поруч, наскільки дпі хирляві або здорові. З’ясуйте, чи проводилися місцевості мелиорационные роботи.

В деяких місцевостях питання забезпечення питною водою може перерости у справжню проблему. Навіть свердловина, прокопанная на 200 метрів, може давати воду, яка абсолютно непридатна для пиття. Ніякий колодязь у такій ситуації врятувати не зможе і доведеться будувати справжній трубопровід від найближчої ферми або навіть населеного пункту, що призведе до чималих витрат.

Ще одне болюче питання – електрика. Ідеально, якщо на ділянці існує підключення до наявних потужностей та їх обсяг вас цілком влаштує. Набагато гірше, коли в населеному пункті електричні лінії є, а вам доведеться підключатися до них самостійно. Насамперед, далеко не маленька сума повинні бути витрачена лише за гіпотетичну можливість підключення (орієнтовно за 1 кВт виділеної потужності сплачується не менше 21 тисячі рублів). А вже після цього необхідно домовлятися і підписувати угоду з власниками підстанції (їй можуть володіти і приватні особи, так і фірма), вирішувати питання, пов’язані з районної чи обласної енергетичною компанією, платити за кабель, встановлення стовпів та інші послуги.

Бажано з’ясувати наявність газопостачання або перспективи прокладки газу, підключення до централізованої каналізації та водопостачання. Газ – саме на сьогоднішній день економічне паливо. Звичайно, газифікація коштує чималих грошей, вкладених у проект, обладнання та підключення. Навіть звичайне підключення до вже існуючої в селищі лінії може вимагати значних сум. Приміром, вартість прокладки в Підмосков’ї дорівнює 4 тисячам рублів за один метр, що йде від центрального газопроводу. При цьому лінія зазвичай розташована посередині вулиці, а будинки стоять на деякій відстані від огорожі.

Ще один пункт, який необхідно з’ясувати наявність в околицях промислових підприємств, звалищ, наближеність жвавих трас і т. п. Не зайвою буде інформація про перспективи забудови відібраного вами району. Ці дані можна дізнатися в районних адміністраціях та самостійно пошукати в Інтернеті. Так само для деяких районів існують і карти екологічної безпеки.

Врахуйте, що, який би час ви не мали наміру проводити в заміському будинку, вам обов’язково можуть знадобитися такі блага цивілізації як магазини, аптеки і т. д. тобто варто детально ознайомитися з інфраструктурою місцевості. Необхідно дізнатися, приїжджає в цю місцевість за викликом швидка допомога і пожежна служба. Питання про швидкої допомоги тим більше буде актуальним, якщо в будинку хоча б тимчасово проживатимуть літні члени родини.

Поради початківцям забудовникам

Три помилки забудовників

Не варто економити в таких серйозних справах, як будівництво будинку, в тому числі і на створення проекту. Його вартість непорівнянна з витратами на будівництво, а відсутність може привести до дуже сумних наслідків. Тому рекомендується обов’язково розробити або підібрати з існуючих проектів те, що підійде саме вам. Крім того, якщо будинок не відноситься до числа будов, що підлягають «дачної амністії» або ви просто не встигнете вкластися у термін, проект буде обов’язковою умовою для отримання дозволу на будівництво.

Питання з приводу того, де замовляти проект, однозначної відповіді не має. З одного боку, є сенс у тому, щоб проектна документація розроблялася в тій же компанії, яка згодом буде займатися її реалізацією. В цьому випадку не виникне протистояння між проектувальниками і будівельниками, а відповідальність не може бути розділена і переведена на когось іншого. З іншого боку, проектувальника будівельної компанії може більше хвилювати не ваші запити, а можливості власної фірми. У підсумку проект буде підлаштовуватися під вас, а під будівельників. Однозначної відповіді про те, який з варіантів вибрати, навряд чи можна дати.

Слід попередити від трьох головних помилок, які повторюють дуже багато недосвідчені забудовники:

  • Пам’ятайте, що знайдені в Інтернеті поверхові плани або барвиста картинка фасаду, взята з журналу, не мають відношення до проекту, за яким можна було почати будівництво.
  • Проект, повністю розроблений для будівництва будинку , наприклад, з цегли, не може підійти до існуючому вигляді для будівництва будинку з бруса або колоди, він буде мати потребу в доопрацюванні.
  • Навіть якщо ви знайшли проект, який повністю підходимо для будівлі будинку мрії, обов’язково варто поспілкуватися з архітектором, який спеціалізується на проектуванні будинків з цього матеріалу. Тільки після такої консультації можна приступати до заливання фундаменту.

Обов’язково слід звернути увагу на те, який тип будівлі і з якого матеріалу передбачається у проекті. Так колод будинки, на відміну від цегляних, схожі на живі істоти: вони зменшуються в розмірах взимку і лотом через усушки і, навпаки, збільшуються по висоті і в обсязі восени і взимку. Конструкція жому повинна бути єдиним цілим, елементи даху і зрубу, обсади вікон і їх отвори повинні мати можливість рухатися по відношенню один до одного при розширенні вінців або в процесі усадки.

Нерідкі випадки, коли спочатку, через брак коштів, заливається фундамент, а вже після цього слід звернення до будівельників. І тут може з’ясуватися, що залитий фундамент вимагає серйозної переробки або взагалі принципово не підходить. Чому таке може статися?

Будівництво дерев’яного будинку підкоряється певним законам. Так, може бути зроблена стіна без перерубів довжиною, наприклад, 10 метрів. І це буде абсолютно невідповідним рішенням. Стандартним прийнято вважати колода довжиною до 6 метрів з запасом на переруби. Це зручний розмір для транспортування, оптимальний в будівництві і тому економічний. Можна зробити і стіну з колод в 11 метрів (10метров і 1 метр на переруби), але це обійдеться в дуже велику суму. Ще одне невірне рішення – пристрій стиків колод в стіні з видимої її частини. Дерево – не пен6обетнили цегла. Стик, виконаний без необхідного зазору, буде триматися дуже короткий час. Усадка деревини відбувається не тільки в поперечному напрямку, але й уздовж колоди. Тому через час торцеві з’єднання колод утворюють щілини, які не тільки псують зовнішній вигляд будівлі, але і погіршують його теплотехнічні характеристики.

Досвідчений архітектор в такій ситуації при проектуванні обов’язково буде передбачати переруб, який не тільки необхідний з технологічної точки зору, але, як правило, буде нести певне смислове навантаження .

Поради початківцям забудовникам

При проектуванні дерев’яного будинку або лазні необхідно попередньо визначити його розташування на ділянці і орієнтацію до сторін світу. Для цього, в свою чергу, слід зрозуміти, які зони будуть розбиті на дільниці, де вони розташуються. Серед таких зон можуть бути зони відпочинку, місце для господарських будівель, для свердловини або колодязя, септика, силосної ями, гаража або стоянки машини, місце для палива, городу і т. д. Природно, краще, якщо вікна основний кімнати будуть виходити на найкращу сторону. Приміром, якщо звернути їх на південний захід і заздалегідь передбачити відсутність додаткових будівель, то кожен вечір звідси можна буде милуватися красивими заходами. А на північній стороні кількість вікон може бути зменшено для економії тепла.

На вузьких ділянках треба передбачити, щоб майбутній будинок не розрізав його і не залишив вузькі незручні проходи збоку.

Природно, кожне попередньо проектувальне рішення може бути видозмінене – це цілком нормальна практика.

Ще до спілкування з архітектором необхідно визначитися з кількістю та призначенням необхідних вам приміщень. Треба з’ясувати кількість спалень з урахуванням гостьових кімнат, визначити бажану орієнтацію до сторін світла та ін. Варто вирішити, облаштовувати чи спальню на першому поверсі, наприклад, для літніх людей. Плануючи площа кімнат можна спиратися на кімнати в міських квартирах.

Необхідно визначитися з площею кухні і з тим, доцільно поєднувати з вітальні. Гарною підмогою для розуміння власних бажань стає перегляд об’єктів вже готових виставлених на продаж. Краще не пошкодувати часу і з’їздити подивитися, як буде виглядати не на картинці або плані, а в реальності, 3-метрова вітальня, суміщена з кухонним блоком, або 10-метрова спальня на мансардному поверсі. Це дозволити зрозуміти необхідні площі кімнат і всього будинку, засновану на кількості окремих приміщень. В результаті з’ясується і поверховість будівлі. Крім цього, таке знайомство з готовими об’єктами допоможе визначитися і з питаннями дизайну. Приміром, можна зрозуміти, чи потрібна вам галерея над першим поверхом, слід влаштовувати «друге світло» для вітальні і т. д. Слід пам’ятати, що будь-яке ускладнення буде коштувати певних грошей.

Добре б визначитися з тим, яка побутова техніка буде розміщуватися у ванній кімнаті або на кухні, від цього багато в чому залежить планована площа цих приміщень.

Завдяки цим мінімальним знанням можна більш конкретно ставити завдання перед проектувальниками. Зрозуміло, будуть додаткові питання і уточнення, необхідні для оптимального рішення щодо компонування приміщень і створення цілісного проекту будинку. Треба пам’ятати, що хороший архітектор не під усім у всьому погоджуватися із замовником – його завданням стає така пропозиція, яка буде не тільки задовольняти замовника, але і стане технічно реалізованим.

Слід приділити увагу і до того, як будуть розділені гостьові і хазяйські зони, кімнати, призначені молоді або батькам. Добре продуманий проект дозволить відчувати комфорт всім проживаючим, ніхто не буде заважати один одному.

Важливо визначити зовнішній вигляд і розташування сходів. Вона повинна бути зручною (це головне), причому для будь-якого члена сім’ї. Варто задуматися і про те, чи дасть сходи можливість підняти на другий поверх громіздкі предмети.

При бажанні звести будинок в 3 або більше поверхів, варто добре обміркувати таке рішення. Звичайно, 3-х поверховий будинок буде займати меншу частину ділянки і виглядати красиво. Однак багато з обрали такі будови, згодом говорять про те, що вибір 2-х поверхового варіанту було б краще – з часом бажання підніматися з поверху на поверх пропадає. Крім того, існують спеціальні обмеження, що регламентують багатоповерхове будівництво та обмеження, які діють у даній місцевості.

Поради початківцям забудовникам

Сучасні комп’ютерні технології дозволяють побачити майбутній будинок з будь-якої сторони, оцінити його зовнішню привабливість, зробити віртуальну «прогулянку», побачити вигляд з вікна або піднятися по сходах.

Але основне, що необхідно отримати від архітектора – комплект ескізної документації з планами поверхів, видами фасадів, планами покрівлі, фундаменту і міжповерхових перекриттів, розрізами будинку. Цей пакет дозволяє не тільки провести якісні строительные6 роботи, але і допоможе узгодити дозволу, а надалі зареєструвати нерухомість.

У випадках, коли планований бюджет перевищить фінансові можливості забудовника, проект може бути уточнений і прийнято одне з рішень:

– площа будинку може бути зменшена за рахунок відмови від непотрібних коридорів;
– зменшена висота стель, що пізніше і знизить витрати на експлуатацію;
– відмовитися від додаткових приміщень;
– з урахуванням зростання цін замовити матеріали заздалегідь, приступивши до процесу будівництва пізніше. Так, ліс, який заготовлена взимку, буде дешевше, але якісніше «річного»;
-використовувати більш доступні за ціною матеріали;
– зменшити декоративну обробку.

Для здешевлення мансарда може бути каркасній, також каркасними можуть бути і внутрішньобудинкові перегородки. Правда, при цьому в дерев’яному будинку такі перегородки повинні бути забезпечені плаваючими кріпленнями. Перерахувати все можливе варіанти здешевлення будівництва неможливо, проектувальник буде відштовхуватися від існуючого варіанту і доступних можливостей.

У підсумку ви повинні прийти до розумного компромісу, який дозволить після закінчення всіх підготовчих процедур приступити до будівництва будинку, що задовольняє всі ваші потреби.

Поділитися з друзями
Ремонт та вироби своїми руками